「交通之于城市，正如血液之于身体」，这是「城市教母」简·雅各布斯（Jane Jacobs）关于城市交通价值的论述。

　　在我国，土地资源紧缺已经成为抑制内生增长动力、制约经济发展的核心因素，而TOD普遍被认为是治疗「大城市病」的一剂良方。放眼全球，包括纽约、伦敦、东京、新加坡在内的国际大都市，都通过TOD模式，对城市空间进行了优化、塑造城市形态、提升城市能级，打造了城市增长的经典范本。

　　那么，究竟什么是TOD？TOD模式在中国有哪些实践？未来还有哪些机会？一起来看。

　　在每一座繁华之城，我们几乎都能找到一个标志性的TOD。上海有博鱼体育官方网站虹桥、广州有白云、深圳有福田、成都有太古里、香港有西九龙....这些项目历经数年至数十年的发展演变，成了各大城市的「金名片」。

　　不过，由于TOD概念太过火热，很多开发商为了博眼球，把地铁上盖、甚至地铁周边的物业都叫作TOD，导致很多人错误地以为TOD就等同于地铁上盖。

　　1993年，美国城市及建筑设计师彼得·卡尔索普（Peter Calthorpe）在其著作《下一代美国大都市区：生态、社区、美国梦》中首次提到TOD（Transit-oriented Development）概念，将其定义为「公共交通为导向的城市开发模式」。

　　「以地铁、公交干线等轨道交通枢纽站点为中心，以400-800米（约5-10分钟步行路程）为半径，打造集出行、居住、商业、教育、工作、购物、公共服务等功能于一体的混合功能区，从而形成高效、集约、舒适、绿色的城市片区中心，实现生产生活生态的高度和谐统一。」

　　一方面，TOD是融合的，它以地铁等公共交通站点为核心，5至10分钟步行路程为半径，建立社区中心或城市中心，承载集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的「混合用途」。

　　不过，虽然TOD的概念在1993年才出现，但这种围绕轨道交通进行综合开发的做法却早有先例。

　　20世纪50年代，由于美国对汽车的过度依赖，导致「逆城市化」现象出现，越来越多美国人搬离市区，购买郊区大宅，大都市区空心化严重，发展面临挑战。在这样的背景下，俄勒冈州的波特兰（Portland）市通过开设有轨电车，在距离站点0.25英里（约400米）范围内进行TOD规划，使居民对小汽车的依赖降低了35%，也让老城市焕发了第二春，实现了再城市化。而Calthorpe也提到，自己TOD概念的灵感是源于19世纪末期埃比尼泽·霍华德（Ebenezer Howard）提出的「花园城市」。

　　日本是世界上最早探索TOD的国家之一。在日本，铁路建设一直是优先于公路建设的。早在明治维新时期，日本便开始推进铁路建设，1872年，日本第一条铁路——东京新桥到横滨樱木町的铁道已经实现通车。

　　战后，为了重建国内公共交通系统，日本开始鼓励私营企业参与轨道交通建设，并让渡私营企业铁路周边物业开发与经营权利，用以支撑企业铁路建设运营费用。在这样的背景下，JR、阪急等日本轨交企业积极拓展「副业」，形成了「运输服务业+商业+不动产业务」的TOD模式。

　　比如日本的涩谷（Shibuya）站，周边有8条地铁线个地铁站，是东京圈仅次于新宿站的第二大交通枢纽。其周边涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能，皆围绕地铁站点分布。

　　「涩谷未来之光」是涩谷首个城市更新项目，项目基于TOD模式，通过对土地集约化利用，打造集商业、办公和公共配套为一体的TOD综合体。涩谷未来之光也被誉为年轻人之街，是日本各种流行元素的发祥地。

　　1960年，新加坡政府成立建屋发展局，实行 「居者有其屋」计划。同期，新加坡第一批组屋选址裕廊 (Jurong Island) 。由于裕廊远离市区，土地成本、用工成本低廉，更易得到外资青睐，裕廊工业区便着力发展以出口为导向的劳动密集型制造业，助力新加坡成为亚洲四小龙之一。而后，裕廊工业区不断升级，并成功转型为以技术密集型制造业、资本密集型工业和高新技术产业为主的综合性科技园区。

　　为了便于民众在中央城区与工业区之间通行，实现产与城的深度融合。1971年，新加坡政府发布 《新加坡概念规划（1971）》，提出沿整个地铁网络呈环形布置23个新城和3个独立租屋区。在新城规划过程中采用TOD模式，利用轨道连接新城与中央城区，该模式下，中央城区的人口压力被新城分担，同时居民往返城郊也更加便捷，裕廊工业区得以发展壮大。

　　香港九龙在未引入TOD模式前，由于位置偏远且缺乏大型设施，人气一直不高。

　　香港地铁公司采取「地铁+物业」发展模式，借物业开发反哺地铁建设投入，以地铁线路为骨架实现了地铁网络与经济流向、产业空间布局、人口聚集分布等要素的有机叠加。目前的香港九龙TOD项目集住宅、写字楼、商场、娱乐和酒店设施于一体。地上为住宅和商业办公，地面环形区域为休息、观光、娱乐、绿化区域，地下两层中底层为地铁站，站点上为公交、巴士出租车转乘站点，以及餐饮购物场所。通过配置复合业态，将原本单调的交通站点发展成为一站式的城市生活、工作和休闲空间。

　　与美国破解「逆城市化」不同，亚洲国家引入TOD，主要目的是解决人口密度大、城市开发强度高、交通出行拥堵等问题。而随着理念升级与模式迭代，在新加坡、东京、香港等城市，TOD的发展也早已不止于「满足城市轨道交通需求」，而是把交通出行、商业服务、公共空间与人本生活融合为一体，形成了「以人为本」的城市生活工作模式。

　　TOD大约在2000年引入内地，此后20余年，TOD在我国的各大城市中迅速发展、演变。

　　这一阶段，北京、上海、广州、深圳等几座一线城市率先筹建地铁，并在项目规划中首次引入TOD概念。

　　① 北京，虽然早在1969年10月北京地铁1号线就已建成，但彼时地铁普遍处于滞后状态，线年北京申奥成功，北京地铁开启全面加速，此后短短几年时间，北京便修建了「八通线条轨道交通线路。

　　② 上海，上海地铁1号线月，上海轨道交通实行投资、建设、运营、监管「四分开」体制改革，以市场化运作机制进行运营管理，上海地铁得以迅速发展。

　　③ 广州，广州地铁1号线月开通，而黄沙站地区后来也被认为是广州的第一个TOD项目。当时广州1号线的选址与旧城改造同步进行，由时任广州市市长黎子流亲自主导，是当时国内第一条完全由地方政府自筹资金兴建的地铁线路。而地铁在设计之初便融入了TOD理念，为与周边规划物业连接提前预留了发展空间。

　　④ 深圳，深圳地铁1号线号龙华线同时开通），运营路段为「罗湖」站到「世界之窗」站路段。

　　但当时我国轨道交通尚处于起步阶段，主要精力仍放在「建站」上，所谓的TOD其实就是个车站，最多在地铁的地下走廊或者上盖的商业项目中设计一些便利店、快餐店等小型配套。

　　以上海为例，2005年，上海4号线开始运营，这也是上海首条地铁环线号线的运营对TOD在上海的发展起到了重要的推动作用，以地铁线路为依托，商业、住宅等业态在交通枢纽周边迅速兴起。

　　在运营上，上海地铁开始注重与传统商圈相结合，如人民广场、徐家汇、静安寺、五角场等，均为上海中心城区的核心站点，引入TOD模式后，通过地下通道、地下商业街、下沉广场等形式，与周边地块建立紧密的交通联系，进而增加街区步行联通度、扩大步行范围。同时通过导入车站的人流，进一步激发周边街区的整体活力。

　　这一时期是TOD（在中国）发展最快的阶段。一方面，在2013年以后，随着「公交都市建设」的推动和城市轨道交通项目审批权的下放，我国掀起了新一轮城市轨道交通建设的浪潮，中国的财富与资本加速向高铁网络中的特大型枢纽城市流动；另一方面，国家陆续出台一系列鼓励轨道交通开发的政策，如《国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见》、《国务院关于加强城市基础设施建设的意见》、《城市轨道沿线地区规划设计导则》等，以政策驱动了TOD发展。

　　在该阶段，TOD更加注重与垂直交通的融合，同时在中心城区的核心站点周围创建了完整的城市社区。以上海徐家汇站为例，地铁于2007年3月开工建设，2009年12月开通运营，截至目前，徐家汇站共开通22个出入口，向周边街区延伸并形成放射状的地下交通骨架。通过逐步的地下空间扩容，激活了周边商圈的活力。

　　在这一阶段，公共交通系统与居住、商业、产业、城市环境深度融合、协同一体。

　　以深圳为例，深圳地铁4号线月开通，延长段位于深港中轴北拓段，南联香港，北接东莞，共涉及九个轨道站点，设计提出「珠联璧合、重组龙华DNA」的规划理念，打造深圳「中轴脊梁、活力纽带」的设计目标，旨在创造展示龙华承接高铁枢纽「红利」、吸引湾区企业总部落户的新区形象。

　　高度融合主要体现在：1、4号线打造「双中心、三枢纽、多节点」的多元化复合街区。新中心茜坑站规划进行单元混合开发，营造集商业、办公、配套、居住、生态为一体的多元复合城区；老中心观澜老墟站以文化为主题，进行景观提升。2、三枢纽构筑「空中+地面+地下」过街平台，打通到周边功能组团的路径，形成互通式、立体化的「城站人一体化」城区；3、多节点延续全互通慢行网络，沿站点周边布置商业服务业与公共服务设施，多元网络连接人、站、城。

　　如今土地资源紧缺已经成为制约经济发展的最大因素。引入TOD模式，一方面，以公共交通为核心载体，串联城市各功能区，有助于城市突破地域限制，向外拓展空间；第二，在TOD模式下，通过分层确权，轨交及地上、地下空间得以充分利用，提升土地利用效率；第三，公共交通站点周边常常汇集大量人流，能够促进商业和产业发展。

　　引入TOD模式除了提升土地利用效率，其带来的增值效应也十分可观。有专家统计，TOD综合开发可以使土地总开发量提高10.1%，土地价值增幅近2倍，周边人口聚集度提高13.4%，沿线区域内经济、社会、环境等方面的增值效应也同时放大。

　　在TOD模式下，小区、办公楼、学校、医院间通过地铁相连，市民无需开车即可通达全城，从而减少汽车通行、优化城市环境、推动节能环保，缓解交通拥堵。同时，城市功能的高度集聚可以节省出更多土地用于绿化与景观提升。可以说，TOD不仅仅是出行方式的改变，更是生活体验的全方位提升。

　　与传统商务区相比，TOD的定位通常较高，很多新的企业、尤其是高端企业多倾向于围绕高速铁路综合枢纽入驻城市入住。所以我们看到，很多TOD项目的客户，往往是一个企业的总部、独角兽企业或者是高端服务型企业。

　　轨道交通项目通常投资巨大、回收期长，需要极大的现金流支撑，类似香港地铁的「地铁+物业」发展模式，通过引入开发商对土地进行综合开发利用，回收的土地出让金和销售回笼资金极大可缓解基建的投融资难题，并成为越来越多地铁城市的「盈利密码」。

　　要塑造一座现代化品质城市，仅靠一个地标、一处景观是不够的，更要有呈现人文内涵的丰富载体，在TOD模式下，城市的景观与居住、产业功能相互融合，并从空间上打通城市文化的脉络，让城市文化能够最大限度地保留与传递。

　　如果只考虑新建项目，开发新城区，不对原有区域加以提升，极有可能使老城区陷入空心化，原有的居民会因房屋品质差、功能不完善而搬离；企业也会因为交通不便、配套缺失而流失，从而导致逆城市化现象的产生。TOD的应用，很大程度上维持了老城区的活力。

　　TOD模式下，时间距离被缩短，有利于「政、产、学、研、金」等资源的快速流动，相关产业协作与规模扩张变得更便捷，城市的产业竞争力得以迅速提升。

　　随着我国城镇化战略以及高铁战略的加速推进，高铁新城热极一时，在这样的背景下，TOP与高铁站相互融合，创新出了「高铁TOD」模式。

　　借助高铁建设契机，开发高铁新城，初衷是好的，但在此过程中，很多城市借高铁车站周边开发建设名义大搞城市扩张，由于资源流入速度远远滞后于地产开发速度，越来越多新区沦为「鬼城」。为了遏制这一情况，2018年4月，三部委联合中国铁路总公司，印发《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》，对高铁站选址与发展提出了更高要求；而在国家层面上，2018年5月，国家发改委发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》提出：高铁车站周边开发建设要突出产城融合、站城一体，直接推进了高铁+TOD模式的发展。

　　例：杭州未来科技城提出，要以杭州西站为核心，以车站和城市一体化TOD模式开发，打造一个可以媲美钱江新城的「仓前科创新城」。

　　相比普通高铁站，杭州西站枢纽无论在形态还是功能上均有较大不同。垂直空间上，西站站房整体抬高了14.5米，站房高架桥下有约10米的净高空间，把原来在传统广场布设的公交、长途、出租、商业等配套业态布置在铁路车场下方，既集约利用了土地资源，又缩短了旅客的换乘距离。规划中，还设置了城西科创大走廊展示馆、浙江铁路陈列馆、党群服务中心、云城规划馆、西站文物展馆等公共空间；站房之外，「云门」综合体以江南意象塑形塑造独特的城市形象，同时配置商业、办公、会展等多种业态，一站式满足商务、旅游、购物、会展等需求。站外与未来科技城科技园区、产业平台相融。

　　核心城区与地铁相结合，在满足城市交通需求的同时，也加强了中心城区的商务、商业活动。

　　例：广州白云城市中心站有18号线号线号线（规划中）经过，是未来广州重要的交通枢纽中心。广州地铁集团以TOD开发模式在白云站布局粤胜广场地产，项目建面高达146万㎡，旨在建成特大型现代化交通枢纽综合体，未来将以「轨道交通TOD+」模式打造绿色智慧产业集群、时尚经济产业集群等，带动整个板块的人气聚集和经济发展。

　　从功能上看，特色小镇是非常适合+TOD的。第一，特色小镇是产业功能、文化功能、旅游功能、社区功能融合发展，这与TOD「打造混合功能区」的基本理念不谋而合；第二，特色小镇作为城市高端要素聚集的洼地，对链接资源的需求更大，在TOD模式下，小镇可能触达到的资源更丰富；第三，由于特色小镇兼具旅游功能，与TOD接轨，能够培育区域性旅游节点。

　　例：绍兴黄酒小镇于2020年命名为浙江省特色小镇，是绍兴唯一已命名的历史经典类小镇。小镇以「酒乡古镇」东浦片区和「黄酒重镇」湖塘片区「一镇两区」的模式开展建设，依托古镇生态，聚焦黄酒特色，打造具有黄酒特色、鲜明地域文化特征的特色小镇。

　　2022年4月，绍兴地铁1号线主线开通运行，从柯桥的中国轻纺城站出发，经过绍兴瓜渚湖、镜湖新区、黄酒小镇、绍兴火车站、鲁迅故里、一路横穿绍兴市中心到城南。作为TOD模式核心区，黄酒小镇将担负起串联城市资源、辐射周边区域、引领城市发展的使命。根据规划，黄酒小镇上盖将建成约6.6万方TOD商业。

　　对产业园区来说，地理空间上的集聚只是起步，产业间的生态联系才是产业集群形成和发展的关键。通过TOD模式，将多个行政区域的产业资源串联起来，能够突破时间成本带来的壁垒，进一步促进各区域间的产业一体化发展。

　　例：姑苏智谷数字经济产业园采用「专项载体基金+SPV」的运作模式，由新建元集团牵头，深创投集团、苏州轨交集团、名城建设集团以及社会资本共同参与投资，元创基金作为基金管理人负责项目全过程管理。项目占地204亩，建筑面积达62万平方米，总投资37亿元。一期项目预计建设8栋产业研发楼宇，总投资6亿元，重点聚焦人工智能、区块链产业。二期项目总建筑面积达9.1万平方米，以数字产业化和产业数字化为方向，重点探索「楼宇+数字+总部」的发展模式，积极引进和培育智能机器人、高端数字医疗设备、智慧工厂软硬件等产业项目，目标打造「产城融合+科技创新」的高端、绿色的综合产业社区。

　　未来社区是近几年比较火热的概念，很多省市都在建，而浙江是其中起步最早的。

　　2019年，浙江省正式提出了未来社区建设试点方案，「一心三化九场景」成为未来人居的发展方向。以TOD的模式理念，借「站城人一体化」格局，通过轨道交通把九大场景（未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理）连接起来，打造一座微缩城市。

　　参考资料：1、《TOD 在日本：远超一种开发模式》 毕涛、徐绘青 远博志城产业研究中心

　　2、《上海TOD综合开发的实践路径与设计演进》 周玲娟 华建集团华东建筑设计研究总院 3、《TOD4.0导向下的深圳市轨道交通4号线「站城人一体化」规划策略 》 鲁颖 规划师